Як підприємства обходили мораторій на продаж землі
2002 року Земельний кодекс України зазнав змін, котрі обмежили права громадян на право продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що було викликано побоюваннями виникнення хаосу на ринку землі, котрий лише починав формуватися.
Подібний крок був запропонований Верховною Радою України як тимчасовий та планувався попередньо на 5 (п'ять) років, до моменту запровадження механізмів дії ринку.
Питання подібного мораторію протягом всього періоду його існування завжди викликало жорсткі дискусії та розділяло суспільство на два табори: ті хто активно лобіювали його скасування та ті хто було категорично проти.
Але не зважаючи на спірні питання існування ринку сільськогосподарських земель і постійний тиск міжнародної спільноти, земля в Україні продавалася та продається, заводячи мільярди гривень в тінь, за цілком легальними схемами, а саме:
1. Передача земельних ділянок шляхом укладення доручення.
Відповідно до ст. 244 Цивільного кодексу України, представник, на чиє ім'я виписано доручення, має право представляти інтереси довірителя та вчиняти будь-які правочини від його імені (із врахуванням обмежень встановлених дорученням).
Та враховуючи діючі обмеження на продаж та відчуження земель сільськогосподарського призначення, даний спосіб є сумнівним, оскільки нотаріуси, в основній масі відмовляються видавати подібні доручення та й здійснити перереєстрацію права власності на землі за подібним дорученням є неможливим.
Єдиним способом відчуження землі за дорученням буде право використати його після моменту зняття мораторію на право продажу ділянок сільськогосподарського призначення.
2. Укладення договору емфітевзису.
За своєю суттю, емфітевзис - це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Договір емфітевзису укладається виключно в письмовій формі відповідно до ст. 1021 Земельного кодексу України та ст. 407-412 Цивільного кодексу України.
До 01 січня 2019 року, договір емфітевзису не був обмежений жодними строками та міг укладати навіть на 100 років. Але згідно прийнятого Верховною Радою України законопроекту № 6049-д, максимальний строк дії договору емфітевзису було обмежено до 50 років.
Не варто забувати, що право емфітевзису земельної ділянки може відчужуватися та передаватися у спадок, що дає можливість змінювати користувача земельною ділянкою у будь-який зручний для сторін момент.
Також важливим моментом, котрий варто враховувати при укладенні договорів емфітевзису, є невизначеність долі земельних ділянок після спливу строків договору емфітевзису.
Отже, договір емфітевзису є тісно спорідненим із договором оренди.
3. Договір оренди земельної ділянки.
Оренда землі є найпоширенішим видом фактичного відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, адже наразі Орендар має право першочергового викупу земельної ділянки, а в сукупності з укладенням подібного договору на 49 років, Орендар фактично перетворюється на одноосібного власника землі з повним пакетом прав, окрім її продажу.
4. Обмін земельними ділянками (бартер), отримання у спадок.
Земельним кодексом України заборонено здійснювати купівлю-продаж або інше відчуження земельних ділянок і зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).
Разом із тим, подібні землі можна передавати у спадщину чи обмінювати шляхом укладення договору міни, згідно з котрим можна здійснити обмін ділянками без обов'язкової рівнозначності земельних ділянок, що за своєю суттю дозволяє відчуження землі в обхід запровадженого мораторію (ст. 715 Цивільного кодексу України).
5. Продаж земельної ділянки по частинах.
Суть даного способу зводиться до виділення частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку, зі зміною цільового призначенню на землю під забудову, подальшого продажу земельної ділянки.
Подібна маніпуляція є можливою на підставі п. 7 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, які посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 5 березня 2009 року.
6. Оформлення застави на земельну ділянку.
Дієвий спосіб відчуження землі згідно з яким «кредитор (заставодержатель) має право у разі неможливості виконання боржником (заставодавцем) взятого на себе обов'язку, забезпеченого заставою, погасити заборгованість за рахунок заставленого майна боржника, якщо інше не встановлено законом» (ч. 1 ст. 572 ЦК України ).
Подібна застава є формальною та фактично спрямована на зміну власника земельної ділянки. "Кредитор" здійснює позичку коштів "боржнику" з отриманням відповідної розписки, забезпечуючи дану заборгованість заставою земельної ділянки. Оскільки коштів для погашення боргу у боржника немає, та й на меті малося дещо інше, після спливу строку повернення коштів, "кредитор " звертається до суду та стягує заборгованість шляхом передачі йому у власність земельної ділянки, котра перебувала в заставі.
Виходячи з вищевикладеного, вбачається, що в Україні не зважаючи на діючий мораторій на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення діє чимало різноманітних способів їх відчуження.